Комплектация

Недвижимость для клуба: Что учесть при подборе помещения

Наивно полагать, что недвижимость для клуба — дело второстепенное, малозначимое. Наоборот, в большинстве своем именно от помещения зависит то, каким будет будущее заведение. Помещение определяет вместительность клуба, возможности разработки определенного типа интерьера, аудиторию. Так, сколько бы клубостроитель не хотел создать классический интерьер на крыше торгового центра или же блестящий гламур в заводских помещениях — это будет вряд ли возможно. Поэтому к выбору помещения многие советуют относиться особенно осторожно.

В первую очередь, подбирая помещение, следует четко определить для себя, в каких целях оно будет использоваться. Планируя камерный клуб «для своих», вряд ли стоит обращаться к огромным помещениям с высокими потолками — они скорее всего создадут неуютную атмосферу, неприятную посетителю, и наоборот, при создании клуба, в котором планируется проводить большие концерты, нужны соответствующие площади, высокие потолки и большие пространства, готовые принять большое количество посетителей.

При подборе помещения в первую очередь стоит обращать внимание на расположение будущего клуба. Привлекательные для любого клубовладельца точки обычно находятся в центре города, куда стекается большая часть молодежи. Если в городе строится уже не первый клуб, стоит уяснить, где расположился клубный центр города. Расположив новое заведение наподалеку от клубных маршрутов, принятых в городе, шансы на успех существенно увеличиваются.

Взять, к примеру, Москву. Здесь есть несколько устоявшихся клубных тропинок, проложенных клабберами за долгие годы. Нетрудно заметить, что клубы концентрируются в зависимости от своей аудитории — хипстерская тропинка пролегает где-то в районе Маросейки и Солянки (клубы «Пропаганда», «Солянка», «Кризис жанра» и пр.), более гламурная публика тусуется на набережных Москвы-реки (Rай, Soho Rooms, Fabrique). Это имеет определенную экономическую целесообразность. Клубная молодежь очень редко целую ночь проводит в одном месте, предпочитая передвигаться из клуба в клуб — так и «натаптываются» маршруты, по которым располагаются клубы. И если новое заведение будет находиться где-то по пути между двумя привычными заданной публике клубами, весьма велика вероятность того, что по пути из одного в другой они заскочат в новое местечко. Если же цена на такси до нового места будет превышать определенный лимит, вряд ли туда кто-то поедет, предпочтя новинке любимые клубы.

Разумеется, существуют и прецеденты. Так, клуб London, открывшийся на юго-западе города (что весьма далеко от центра), несмотря на весьма незавидное месторасположение умудряется держаться на плаву, привлекая местную аудиторию. Неплохие шансы на успех и у нового клуба «МуZей», располагающегося там же, на юго-западе. Впрочем, эти клубы, похоже, закладывают основу для нового клубного маршрута.

Выбирая помещение будущего клуба, необходимо также комплексно оценить его как внутри, так и снаружи. Привлекательно ли здание, где будет располагаться клуб, насколько удобен подъезд к нему, будет ли около клуба парковка — все эти, казалось бы, мелочи, должны быть продуманы. Не взяв во внимание хотя бы одну из них, очень легко потерять существенную долю клиентов, что на рынке ночных развлечений, отличающемся завидной конкуренцией, может быть приравняно к провалу.

Если клуб заточен под проведение музыкальных мероприятий (выступление Dj, рейвы или даже живые концерты), необходимо продумать то, каким будет акустическое планирование будущего проекта. Дабы разместить звуковое и световое оборудование, помещению понадобятся потолки не ниже 4 метров, которые позволят посетителю чувствовать себя достаточно комфортно. Темнота ночного клуба в сочетании с массивной техникой, подвешенной к потолку, имеет свойство производить на посетителя впечатление давящих потолков. Почувствовав дискомфорт, клиент скорее всего больше никогда не вернется в неудобное ему место. Важно и то, из какого материала сделано здание, какой звукоизоляцией оно обладает — эти моменты будут играть определяющую роль при акустическом планировании клуба. Поэтому, чтобы не осознать ошибку уже после подписания договора аренды, неплохо было бы проконсультироваться с профессиональны звукорежиссером. Плохой звук не хуже низких потолков способен отпугнуть клиентуру.

— Мы заметили, что клубы сейчас ищут нестандартные решения, — рассказывает Мария Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество». — Они арендуют крыши домов или бизнес-центров, а также дворы административных зданий, строят там временные конструкции, которые легко и быстро собираются и разбираются, кладут деревянный настил и т. д. В общем, получается шире, интереснее и экономнее.

Нестандартные решения в выборе помещения крайне ценны. Клаббер, услышав, что новый клуб открывается прямо на крыше здания или в подземной парковке бизнес-центра, скорее всег заглянет однажды только для того, чтобы посмотреть на нестандартную новинку. Не исключено, что место ему понравится, и визиты со временем станут постоянными. Так, в свое время артист Тимати акцентирвал внимание на том, что его последний клубный проект расположен на крыше торгового центра, и клиенты ехали к нему хотя бы для того, чтобы посмотреть на то, как устроен проект. Не менее привлекательны и подземные помещения.

— У многих «клубников» возникал интерес к подземным уровням в многофункциональном комплексе «Неглинная Плаза». — продолжает Мария Копылова. — Этот объект имеет выгодное местоположение в центре, удобные подземную и наземную парковки. Но есть опасение, что звук все-таки будет доходить до жильцов.

При заключении договора аренды важно также обратить внимание на срок, на который собственник готов сдавать помещение. Ведь бывают такие случаи, когда будущий владелец клуба арендует площадь, благоустраивает её под себя, чтобы через некоторое время получить отказ в продлении срока аренды. Сейчас, впрочем, редко какие арендодатели идут на долгосрочные договоры. Связано это с тем, что долгосрочный договор фиксирует оплату на «кризисном» уровне, а любой владелец заинтересован в том, чтобы через некоторое время повысить арендную плату, если кризис наконец-то кончится, а цены на недвижимость утрясутся.

— Что касается ставок, то они ощутимо снизились и находятся сейчас на минимальном уровне. — пояснияет Мария. — И несмотря на это потенциальные арендаторы зачастую готовы предложить оплату, ощутимо меньшую, чем хотел бы собственник. Например, один из наших клиентов до кризиса хотел арендовать помещение на территории фабрики «Красный Октябрь» за 12 тысяч рублей за квадратный метр в год, что было очень мало по меркам 2008 г., в итоге сделка не состоялась. В кризис он попытался опять вернуться к этому месту, но с уже гораздо меньшим бюджетом — 7 тысяч рублей за квадратный метр в год. Но на территории бывшей фабрики приблизительно столько стоят складские помещения, поэтому сделку, увы, «закрыть» не удалось. Кстати, его не смущало, что по соседству находится «Рай». Также камнем преткновения может стать срок аренды. Например, в «Красном Октябре» собственник готов был сдать помещения только на 3 года, тогда как клиента интересовал срок на 5 лет — и это понятно, проект вряд ли окупил бы себя за более короткое время.

Ася Чепурина

Комментарии

18.11.2010 22:32

Нота инженера,глаз оценщика, и 7 чувство арт директора в паре чутья промоутера - создаст реальную оценку выбора! Ася прекрасный материал.

Оставить комментарий

Ваше имя
Эл. почта
Защитный код	Введите защитный код, отображенный на картинке